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24조 역전세 위기 DSR 완화만으론 해보 어렵다...

  • 2023-06-30 08:56:14
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올해 말까지 만기가 도래할 것으로 예상되는 전세보증금 규모는 총 288조 8000억원으로 추산되는데, 이중 전세가격이 

떨어져 임대 가구가 세임자에게 반환해야 할 보증금 차액 규모는 24조 2000억원에 달하는 것으로 추정된다. 이 마저도 올해 3월 이후로 전세가격이

하락하지 않는다는 조건에서 나온 계산이다. 하지만 전세값 하락은 더욱 커지고 있어서 그 차액 규모는 더 커지고 그에 따라서 역전세 문제가

더욱 심화되고 있다. 또한 내년 상반기까지 예약이 만료되는 전세거래 총액도 153조원으로 집계됐다. 현재 전체 전세 임대 가구 중에서

추가 대출을 통해서도 보증금 반환에 어려움을 겪을 수 있는 가구 비중을 전체의 약 4.1~7.6%라고 분석했다.

당국에서도 문제의 심각성을 인지하고 전세보증금 반환을 위한 목적에 한해 임대인에게 DSR을 완화하는 방침을 세운 상태다.

임대인의 소득이 적거나 다른 대출이 있는 경우가 많아 대출을 추가로 받지 못할 경우를 구제하기 위해 상환 능력을 따지는 DSR을 풀어

전세시장의 불안을 낮추자는 판단이다. 다만 이 경우에 갭투자를 통해 부동산 매매에 나선 대출자를 정부가 지원한다는 비판을 피해갈 수 없고,

특히 규제 완화를 기회로 받은 대출금을 다른 용도에 사용할 가능성도 배제할 수 없는 상황이다.

정부도 이에 엄격한 규제 완화 적용 방법을 고민하는 것으로 알려졌다. 

일각에선 전세 보증금 차액만 대출을 받을 수 있게 하고, 만기도 3개월로 매우 짧게 잡을 것이란 주장이 제기된다. 하지만 시중은행 관계자는 "역전세를

해결할 용도로 상환 능력이 낮은 대출자에게도 대출을 해줘야 하기 때문에  은행에선 리스크가 높을 수 밖에 없다."여 "만기까지 짧다면 은행은 이자이익이 거의 없는

장사를 하게 될 것"이라고 우려했다. 아울러 대출 규제 완화 방침에 따라 시장의 불안정성은 확대될 것으로 예상된다. 부채를 늘려 부채 위기를 해소하는 정책인 만큼

가계대출 연착률을 어렵게 만들 수 밖에 없고, 전세자금 규모가 더 확대돼 차후 부동산 가격하락이 발생하면 지금보다 더 큰 역전세난을 불러올 수 있기 떄문이다.

이런 이유로 임시 방편보다는 전세 시장 구조를 근본적으로 바꿔 나가야 한다는 주장이 힘을 받고 있다. "전세대출을 DSR산정에 포함해야 한다"고 주장했다. 또 현재 

전세대출이 대부분 일시상환되는 구조로, 이를 바꿔 이자와 원금을 함께 갚아 나가는 방식도 필요하다고 전했다. 또한 매매가 대비 전세대출 비중이

70%를 초과하지 못하도록 해 보증금 하락 리스크를 줄이는 정책 

방향도 제시됐다.

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