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회현역 초역세권 삼부빌딩, 공매 '7전8기' 매각 성공..

  • 2023-07-05 09:37:49
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서울지하철 4호선 회현역 초역세권에 위치한 삼부빌딩이 공매에서 ‘7전 8기’로 매각에 성공하였다. 하지만 삼부빌딩의 이해관계자들의 표정은 그리 밝지 않다.

 

우선 낙찰자 입장에선 낙찰금액이 크게 저렴하지 않았다는 입장이다. 기존 소유자의 2021년 매입금액인 1100억원보다 낙찰금액이 8% 정도 낮은 금액으로, 경·공매 투자시에 기대되는 가격인하폭이 대비 적기 때문이다. 2년간 오른 이자비용, 공사비를 감안하면 해당 건물을 기존의 계획대로 주거시설로 개발하여도 수익성이 크지 않을 수 있다.

 

채권자들도 비슷한 입장이다. 채권자들이 빌려준 총 금액보다 공매 낙찰가가 낮아서 후순위 채권자들이 손실을 면하지 못할 것으로 예상된다.

 

4일 한국자산관리공사의 공공자산 처분시스템 온비드에 의하면 서울 중구 남창동 9-1번지 일원 토지(감정평가서 기준 면적 2194.6㎡) 및 삼부빌딩 건물(면적 1만5260.2㎡)은 전날 8회차 공매에서 1022억5100만원에 낙찰되었다.

 

기존 소유자는 남대문칠일피에프브이(PFV)며, 남대문칠일PFV는 이 일대에 도시형생활주택 등을 건축/개발/매각/분양등으로 수익을 주주에게 배당하려 하였으나, 기준금리 인상 뿐만 아니라 부동산경기 침체기에 따른 프로젝트파이낸싱(PF) 위축과 공사비 인상의 악재가 겹치며 브릿지론을 본PF로 전환하지 못하였다.

 

결국 브릿지론 기한이익상실(EOD)이 발생하여, 1순위 채권자에 포함된 새마을금고가 공매를 신청하였다. 낙찰가는 8회차 최저입찰가(1012억4610만원)의 1.0099배이며 감정평가액 1523억5318만원보다 500억원 이상 낮은 금액이다.

 

소유자인 남대문칠일PFV는 지난 2021년 2월 삼익악기로부터 건물과 토지를 1100억원에 매입한 것을 감안하면 이번 낙찰금액은 8% 정도 할인된 것으로, 아주 저렴한건 아니라는 평가다.

 

일각에선 애초에 1회차 공매의 최저입찰가가 높았기 때문에 유찰이 7번이나 되었음에도 낙찰가가 상대적으로 높았다는 의견도 있다. 당초 1회차 공매의 최저입찰가는 2116억8000만원으로, 감정평가액 1523억5318만원보다 38.94%(593억2682만원) 높은 금액이였다.

 

2년 전보다 금리와 공사비가 올라 개발사업 환경이 어려워져, 주거시설로 개발하는 기존 사업계획을 유지할 수 있을지도 미지수이다.

 

현재 기준금리는 3.5%로 지난 2021년 2월 당시(0.5%)의 7배, 고강도철근(공장도)은 톤(t)당 단가가 107만원으로, 2년 전인 2021년 3월 금액(71만5000원)보다 약 50% 올랐다. 레미콘 단가는 ㎥당 7만7372원으로, 2021년 3월 금액(6만1818)보다 25% 이상 뛰었다.



삼부빌딩은 남대문구역 제7-1지구 도시정비형 재개발구역에 해당하며, 서울시 자료를 보면 당초 남대문칠일PFV가 계획한 건축물은 지하 8층~지상 20층으로 된 연면적 2만6771.52㎡ 규모 복합시설(공동주택, 근린생활시설 등)이다. 공동주택 규모는 도시형생활주택 267가구, 오피스텔 42실이다.

 

시공사는 롯데건설이며 내년 착공 및 2027년 10월 준공을 목표로 진행했었다. 작년에 사업시행계획인가를 받은 만큼 새 소유자가 기존 사업계획을 그대로 진행할 경우 관리처분계획, 착공, 준공 순으로 절차를 밟으면 된다.

 

어려워진 시장환경에서 수익성을 내려하면 분양가를 높게 책정해야 하지만, 남대문시장인근에 위치하고 있어 주거시설로 개발할 경우 선호도가 높을지는 미지수라는 의견이다.

 

만약 새 소유자가 사업계획을 바꾸려 한다면 사업시행계획 변경인가가 아닌 정비계획을 바꿔야 할 수도 있고 이 경우 인허가를 처음부터 다시 진행해야 한다.



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