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1조 넘는 공평동 오피스 이 가격에 사는 사람이 있을까

  • 2026-01-15 09:03:24
  • 227

CBD에 다시 등장한 초대형 신축 오피스

공평동 G1 오피스 매각은 오랜만에 서울 도심 한복판에 등장한 초대형 신축 프라임 오피스라는 점에서 단숨에 시장의 시선을 끌었다. CBD에서 이 정도 규모의 신축 오피스가 공급된 사례가 거의 없었기 때문에 희소성 자체는 분명하다. 종각과 종로3가를 도보로 이용할 수 있는 입지, 대형 기준층과 최신 설계까지 더해지며 자산 자체의 완성도는 높다는 평가가 나온다. 문제는 이 모든 장점을 가격이 이미 선반영하고 있다는 점이다.

준공 전 매각이라는 불편한 진실

이번 거래는 준공을 앞두고 진행되는 선매각 딜이다. 이는 매도자 입장에서는 리스크를 줄이는 선택이지만, 매수자에게는 상당한 부담으로 작용한다. 실제 임대율과 현금흐름이 검증되지 않은 상태에서 대규모 자금을 투입해야 하기 때문이다. 특히 CBD 특성상 임차인 확보 속도가 예상보다 더딜 경우, 초기 몇 년간은 공실 리스크를 고스란히 감당해야 할 가능성도 배제할 수 없다. 이 구조를 감안하면 가격에 대한 의문이 자연스럽게 따라붙는다.

메트라이프 하나로 충분한가

현재 확정된 임차인은 메트라이프 한 곳뿐이다. 글로벌 금융사라는 점에서 상징성은 크지만, 전체 연면적을 고려하면 아직 갈 길이 멀다. 강남에서 CBD로의 이전이라는 점은 긍정적인 신호일 수 있으나, 다른 대형 임차인들이 얼마나 빠르게 따라올지는 미지수다. 임대료 수준 역시 프라임 오피스 기준에 부합하지만, 이 가격을 지속적으로 받아줄 수요가 충분한지에 대해서는 의견이 엇갈린다. 결국 단일 임차인 효과가 시장의 우려를 잠재우기엔 아직 부족해 보인다.

시장 평균을 훌쩍 넘는 희망 가격

매도 측이 제시한 가격은 최근 CBD 프라임 오피스 거래 사례를 웃도는 수준이다. 신축 프리미엄과 희소성을 감안하더라도 상당히 공격적인 가격이라는 평가가 지배적이다. 투자자 입장에서는 향후 임대 안정화까지 걸리는 시간, 금리 환경, 자금 조달 비용까지 모두 고려해야 한다. 단순히 “좋은 건물”이라는 이유만으로 납득하기에는 부담이 큰 숫자라는 말이 나오는 이유다.

결국 관건은 조건 싸움

이 딜이 성사되기 위해서는 단순한 가격 경쟁이 아닌 조건 조정이 핵심 변수가 될 가능성이 높다. 일정 기간 임대 보장이나 임대 성과에 따른 가격 조정 등 다양한 구조가 논의될 수밖에 없다. 공실 리스크를 누가 얼마나 부담하느냐에 따라 원매자의 판단은 크게 갈릴 것이다. 가격을 그대로 받아들이기보다는 구조를 바꾸는 방식으로 타협점을 찾을 가능성이 높다는 관측도 나온다.

이 매각이 던지는 시장의 질문

공평동 G1 오피스 매각은 단순한 한 건의 거래를 넘어, 지금 서울 CBD 오피스 시장이 감당할 수 있는 가격의 상단을 시험하는 사례다. 만약 이 가격에 거래가 성사된다면 도심 오피스의 가치 기준은 완전히 달라질 수 있다. 반대로 거래가 지연되거나 조건이 크게 바뀐다면, 시장이 아직 그 수준까지는 준비되지 않았다는 신호로 남게 될 것이다. 어느 쪽이든 이 딜은 서울 오피스 시장에 분명한 질문을 던지고 있다.

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