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공실은 늘고 데이터센터만 남는다, 미국 부동산의 불편한 현실

  • 2026-01-23 10:57:41
  • 39

오피스와 아파트의 깊은 조정

미국 상업용 부동산 시장은 이미 한 차례 큰 충격을 받았다.

오피스와 아파트 가치는 수년 전 대비 큰 폭으로 하락했고,

여전히 회복의 실마리를 찾지 못하고 있다.

재택근무 확산과 주거 비용 부담이 겹치면서 수요 기반 자체가 흔들렸기 때문이다.

이로 인해 전통적인 부동산 투자 공식은 더 이상 통하지 않게 됐다.

 

투자자들이 외면한 시장

과거 시장을 떠받치던 연기금과 보험사는 상업용 부동산 비중을 빠르게 줄였다.

금리가 오르면서 채권 등 대체 투자 매력이 커졌고, 부동산의 변동성은 부담 요인이 됐다.

자금이 빠져나가자 개발 프로젝트도 자연스럽게 줄어들 수밖에 없었다.

시장이 정체된 가장 큰 이유는 수요보다도 자본의 이탈에 있다.

 

데이터센터로 쏠리는 자본

반면 데이터센터는 자본이 몰리는 몇 안 되는 영역이다.

AI 연산 수요는 단기간에 줄어들 가능성이 거의 없고,

글로벌 빅테크들이 직접 투자를 주도한다.

장기적인 성장 스토리가 분명하다는 점에서 금융기관과 투자자 모두가 비교적 안심하고 자금을 집행할 수 있다.

불확실한 시대에 확실한 수요가 있는 자산이라는 평가다.

 

인력난과 비용 압박이라는 그림자

하지만 데이터센터 개발에도 리스크는 존재한다.

숙련 인력이 부족한 상황에서 대규모 공사를 동시에 진행해야 하고,

관세 인상으로 자재 비용 부담도 커지고 있다.

특히 철강, 구리, 알루미늄처럼 수입 의존도가 높은 자재는 비용 변동성이 크다.

수익성은 높지만, 그만큼 관리 난이도도 높은 사업이다.

 

선택과 집중이 만들어낸 시장

미국 상업용 부동산 시장은 이제 무차별 성장이 불가능한 단계에 들어섰다.

자본은 살아남을 수 있는 영역으로만 이동하고 있고, 그 중심에 데이터센터가 있다.

이는 부동산이 더 이상 ‘공간’이 아니라 ‘기술 인프라’로 재정의되고 있음을 의미한다.

앞으로의 개발 시장은 지금보다 훨씬 더 선택적인 경쟁이 될 가능성이 높다.

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