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서울역 앞 오래된 빌딩의 대변신…코람코가 움직이자 분위기 달라졌다

  • 2026-05-07 09:18:22
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코람코가 남대문 빌딩에 베팅한 이유

코람코자산신탁이 에티버스타워 리모델링 계획을 본격화하면서 시장 관심이 집중되고 있다. 특히 이번 프로젝트는 단순 건물 수선이 아니라 서울 도심 오피스 시장 흐름 변화를 상징하는 사례로 평가받는다. 에티버스타워는 1980년 준공된 오래된 건물이지만 서울역과 회현역을 동시에 이용할 수 있는 핵심 입지를 갖췄다. 최근 상업용 부동산 시장에서는 이런 입지 경쟁력이 다시 강하게 주목받고 있다. 신축 공급은 제한적인데 기업들의 도심 선호는 여전히 강하기 때문이다. 결국 오래된 건물이라도 입지만 좋으면 충분히 가치 상승이 가능하다는 판단이 투자업계 전반에 퍼지고 있는 분위기다.

서울역 일대 개발에 투자자들 시선 몰린다

최근 서울역 주변 분위기는 몇 년 전과 완전히 달라지고 있다. GTX 확대와 북부역세권 개발, 남산 힐튼호텔 부지 개발 등 굵직한 프로젝트가 동시에 움직이고 있기 때문이다. 특히 서울역은 단순 교통 중심지를 넘어 업무·상업·관광 기능까지 결합된 초대형 복합 거점으로 변하는 분위기다. 이런 변화는 주변 오피스 시장에도 직접적인 영향을 주고 있다. 투자자들은 미래 유동인구 증가와 기업 수요 확대 가능성을 높게 보고 있다. 시장에서는 “서울역 주변이 앞으로 용산 못지않게 달라질 수 있다”는 전망도 나온다. 결국 에티버스타워 리모델링 역시 이런 변화 흐름 속에서 진행되는 프로젝트라는 해석이 많다.

외관만 바꿔도 임대료 달라지는 시대

최근 오피스 시장에서는 건물 이미지가 굉장히 중요해지고 있다. 특히 기업들은 직원 만족도와 브랜드 이미지를 고려해 깔끔하고 세련된 건물을 선호하는 경향이 강하다. 이런 이유로 외관과 로비 리뉴얼만으로도 임대료가 크게 달라지는 사례들이 늘고 있다. 코람코 역시 에티버스타워 외관 개선과 설비 투자를 통해 건물 경쟁력을 끌어올리겠다는 전략이다. 업계에서는 “오래된 건물도 어떻게 바꾸느냐에 따라 완전히 다른 자산이 된다”는 말이 나온다. 특히 서울 핵심 입지는 기본 수요가 탄탄하기 때문에 리모델링 효과가 더 크게 나타날 가능성이 높다는 분석도 있다.

핵심 임차인까지 투자 참여한 배경

에티버스타워의 또 다른 강점은 임차 안정성이다. 현재 핵심 임차인인 에티버스가 직접 투자자로 참여했다는 점은 시장에서도 상당히 긍정적으로 평가받는다. 이는 장기 임대 유지 가능성을 높여주기 때문이다. 여기에 NH금융 계열 투자자들까지 참여하면서 자금 안정성도 강화됐다. 최근 상업용 부동산 시장에서는 단순 입지보다 안정적인 현금 흐름이 더욱 중요해지고 있다. 공실 리스크를 줄일 수 있는 자산만 살아남는 분위기가 강하기 때문이다. 결국 코람코는 입지와 임차 안정성, 개발 호재까지 모두 고려해 이번 투자에 나선 것으로 보인다.

도심 오피스 리모델링 경쟁 본격화될까

이번 프로젝트를 계기로 서울 도심 노후 오피스들의 리모델링 움직임도 더 활발해질 가능성이 거론된다. 실제로 신축 오피스 공급이 부족한 상황에서 기존 건물을 개선해 경쟁력을 높이는 전략이 점점 중요해지고 있기 때문이다. 특히 CBD 핵심 지역은 오래된 건물 비중이 높은 만큼 앞으로 밸류애드 시장이 더 커질 수 있다는 전망도 나온다. 업계에서는 “이제는 무조건 새 건물보다 얼마나 경쟁력 있게 바꾸느냐가 더 중요해지는 시대”라는 평가도 나온다. 결국 에티버스타워 사례는 서울 도심 오피스 시장 변화 흐름을 보여주는 대표 사례로 남을 가능성이 높아 보인다.

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