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다 막힌 줄 알았던 PF 시장…서울역 앞 5000억 프로젝트 살아난 배경

  • 2026-05-19 08:51:21
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얼어붙은 PF 시장에서 나온 의외의 결과

요즘 건설업계 분위기를 보면 PF 이야기 없는 곳이 없습니다. 지방은 물론 서울에서도 자금 조달이 막히면서 사업이 멈추는 사례가 계속 나오고 있는데요. 그런데 이런 상황에서 서울 남대문로 일대 양동구역 개발사업이 5000억원 규모 본 PF 조달에 성공하면서 시장 시선이 집중되고 있습니다. 특히 최근 금융권이 부동산 관련 익스포저를 줄이는 분위기 속에서 나온 결과라 업계에서도 꽤 의미 있게 보는 분위기입니다. 단순히 돈을 빌린 수준이 아니라 브리지론 상환과 공사비 확보까지 동시에 해결했다는 점에서 사업 안정성이 크게 올라갔다는 평가가 나오고 있습니다.

서울 핵심 입지가 다시 힘 받는 이유

결국 시장에서는 입지가 가장 강력한 무기였다는 이야기가 많습니다. 양동구역은 서울역과 남대문시장, 명동 업무권역이 모두 연결되는 핵심 지역인데요. 최근 서울 오피스 공실률이 낮아지고 임대료도 강세를 보이면서 중심업무지구 개발 가치가 다시 높아지고 있습니다. 특히 대기업과 외국계 기업들이 서울 핵심 지역 오피스를 계속 선호하면서 신규 공급 자체가 귀해졌다는 분석도 나옵니다. 이번 사업 역시 지하 10층~지상 32층 규모의 대형 업무시설로 개발되는 만큼 향후 도심 오피스 시장에서 상당한 존재감을 가질 가능성이 있다는 전망이 나오고 있습니다.

고금리 브리지론 털어낸 게 핵심이었다

세민개발 입장에서는 이번 본 PF 전환이 사실상 생존 분기점이었다는 평가도 있습니다. 기존에는 새마을금고와 저축은행 등에서 연 7~9% 수준 고금리 자금을 쓰고 있었는데, 만기 대부분이 7월에 몰려 있었기 때문입니다. 최근 PF 시장에서 가장 위험한 시나리오가 브리지론 만기 연장 실패인데, 이번에는 본 PF로 넘어가면서 그 부담을 한 번에 정리하게 된 셈입니다. 업계에서는 “결국 브리지론 단계에서 버티지 못하고 무너지는 사업장이 많다”는 이야기가 계속 나오고 있는데, 이번 사례는 드물게 연착륙에 성공한 케이스로 평가받고 있습니다.

서울 도심 정비사업 흐름 바뀔 가능성

이번 사업은 단순 재개발이 아니라 도시 재생과 복지 기능까지 결합된 형태라는 점에서도 주목받고 있습니다. 쪽방 주민들을 먼저 이주시킨 뒤 개발을 진행하는 구조는 기존 정비사업과는 결이 조금 다른데요. 서울 도심 내 노후 지역 문제가 계속 커지는 상황에서 앞으로 비슷한 방식의 공공·민간 협력 모델이 늘어날 가능성도 거론되고 있습니다. 특히 원주민 재정착 문제를 어느 정도 반영하면서도 대규모 민간 개발을 동시에 추진한다는 점에서 정책 실험 성격도 있다는 평가입니다. 향후 성공 여부에 따라 다른 도심 개발에도 적지 않은 영향을 줄 가능성이 있습니다.

2031년 완공 이후 판 달라질 수 있다는 전망

현재 목표 준공 시점은 2031년 상반기입니다. 아직 시간이 꽤 남았지만 시장에서는 벌써부터 기대감이 나오고 있는데요. 서울 핵심 지역에 새 대형 오피스 공급이 워낙 부족한 상황이라 미래 가치에 대한 관심도 커지고 있습니다. 특히 서울 도심은 신규 개발 부지가 거의 없어서 한번 공급이 나오면 시장 영향력이 상당할 수밖에 없습니다. 여기에 녹지 공간과 복지시설까지 결합된 복합개발 형태라는 점도 최근 트렌드와 맞아떨어진다는 평가입니다. 업계에서는 “향후 서울 도심 개발 방향을 보여주는 대표 사례가 될 수도 있다”는 이야기도 나오고 있습니다.

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