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다들 외면한 지방 아파트 사들였다…알고 보니 큰 그림 그리고 있었다

  • 2026-05-21 09:24:12
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부동산 침체가 길어지면서 지방 미분양 아파트는 대표적인 위험 자산으로 인식돼 왔다. 하지만 최근 한 자산운용사가 오히려 이러한 물건을 적극적으로 매입하며 시장의 관심을 끌고 있다. 바로 JB자산운용이다. 당장의 수익보다 미래 가치를 보고 움직이는 전략이라는 평가가 나오면서 투자업계에서도 주목하고 있다.

사람들이 외면한 시장에 먼저 들어간 이유

대부분의 투자자들은 불확실성이 큰 시장을 피하려고 한다. 하지만 JB자산운용은 정반대의 길을 선택했다. 미분양 CR리츠 제도가 부활하자마자 가장 먼저 시장에 진입했고 이후 지방 주요 사업장을 잇달아 확보했다. 대구와 경주, 광양, 양산 등 다양한 지역의 미분양 아파트를 편입하며 사업 영역을 넓혔다. 업계에서는 이러한 행보를 초기 시장 선점 전략으로 분석한다. 경쟁자가 적을 때 경험과 실적을 쌓아두면 향후 시장 확대 과정에서 자연스럽게 우위를 확보할 수 있기 때문이다.

정부가 직접 밀어주는 투자 구조

미분양 CR리츠가 주목받는 이유 중 하나는 정부 지원이다. 지방 미분양 주택 문제를 해결하기 위해 다양한 세제 혜택이 제공되고 있기 때문이다. 취득세 부담을 줄여주고 종합부동산세와 양도세 관련 혜택도 지원된다. 덕분에 투자자는 상대적으로 부담을 덜고 시장에 참여할 수 있다. 정부 역시 건설사와 지역 경제를 동시에 살릴 수 있는 방안으로 보고 적극적으로 제도를 운영하고 있다. 이러한 정책 지원은 앞으로도 관련 시장 확대 가능성을 높이는 중요한 요소로 평가된다.

적자 행진에도 시장이 긍정적으로 보는 이유

현재 대부분의 미분양 CR리츠는 수익을 내지 못하고 있다. 초기 매입 비용과 운영 비용이 발생하기 때문이다. 그러나 이는 구조적 특성에 가깝다. 미분양 자산을 확보한 뒤 임대 운영과 시장 회복을 기다리는 과정에서 자연스럽게 발생하는 비용이다. 결국 중요한 것은 현재 적자 규모가 아니라 미래 매각 시점의 자산 가치다. 부동산 경기가 회복되면 상당한 수익을 기대할 수 있다는 점에서 업계는 아직 성패를 논하기 이르다고 보고 있다.

보이지 않는 수익원이 따로 있었다

CR리츠가 적자를 기록한다고 해서 운용사까지 손실을 보는 것은 아니다. 자산운용사는 운용 과정에서 각종 관리 수수료를 확보할 수 있다. 실제로 JB자산운용은 관련 수수료 수익이 크게 증가하며 안정적인 수익 기반을 마련하고 있다. 이는 투자 자산의 최종 성과와 별개로 확보되는 수익이다. 때문에 운용사 입장에서는 사업 규모를 확대할수록 안정적인 수익 창출이 가능해진다. 이러한 구조가 시장 확대를 적극 추진하는 원동력으로 작용하고 있다.

향후 부동산 시장의 변수 될 수도

부동산 시장 전문가들은 미분양 CR리츠가 향후 지방 주택시장 안정화에 중요한 역할을 할 가능성이 있다고 본다. 대규모 미분양 물량을 시장에서 흡수함으로써 건설사의 부담을 줄이고 지역 부동산 가격의 급격한 하락을 막는 효과를 기대할 수 있기 때문이다. 특히 금리 인하와 경기 회복이 맞물릴 경우 현재 확보된 자산 가치가 크게 상승할 가능성도 거론된다. 지금은 조용히 진행되는 투자처럼 보이지만 향후 부동산 시장 판도를 바꿀 중요한 변수로 떠오를 수 있다는 전망이 나온다.

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