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남대문 쪽방촌 사라지고 32층 랜드마크 들어선다

  • 2026-05-21 09:45:56
  • 24

서울 한복판에서도 가장 오랜 시간 개발이 지연됐던 남대문 쪽방촌 일대가 대변화를 앞두고 있습니다. 서울역과 남산 사이에 위치한 이 지역은 오랫동안 낙후된 주거환경과 열악한 생활 인프라 문제로 개선 필요성이 제기돼 왔는데요. 최근 양동구역 제11·12지구 오피스 개발사업이 5000억원 규모의 본PF 조달을 마무리하면서 사업 추진에 속도가 붙게 됐습니다. 단순한 건물 신축이 아니라 주거환경 개선과 업무지구 확대, 보행환경 정비까지 포함된 대규모 도시재생 프로젝트라는 점에서 시장의 관심이 커지고 있습니다.

5000억원 자금 확보로 개발 불확실성 해소

부동산 개발사업에서 가장 중요한 요소 중 하나는 자금 조달입니다. 특히 최근 몇 년간 PF 시장이 위축되면서 많은 사업장이 자금 문제로 어려움을 겪었는데요. 하지만 이번 양동구역 개발사업은 총 5000억원 규모의 본PF 전환에 성공하면서 사업 추진 기반을 확실하게 마련했습니다. 브릿지론 만기를 앞두고 본PF를 성사시킨 만큼 금융권 역시 사업성을 높게 평가한 것으로 해석됩니다. 다양한 금융기관이 참여해 자금을 공급한 점도 안정성을 높이는 요소로 평가받고 있습니다.

22층에서 32층으로…사업성 높아진 핵심 이유

당초 계획과 비교하면 이번 사업의 규모는 크게 확대됐습니다. 원래는 22층 규모 업무시설이 계획됐지만 서울시의 용적률 및 높이 인센티브가 적용되면서 32층 규모로 변경됐습니다. 이는 같은 부지에서도 더 많은 연면적을 확보할 수 있다는 의미이며 사업 수익성 향상에 직접적인 영향을 미칩니다. 개발업계에서는 이러한 인센티브 효과가 사업성을 크게 끌어올린 핵심 요인으로 보고 있습니다. 서울 도심 내 신규 오피스 공급이 제한적인 상황에서 대규모 업무시설이 공급된다는 점 역시 시장의 기대를 높이고 있습니다.

182가구 임대주택 먼저 짓는 순환형 개발

이번 사업이 일반 재개발과 다른 점은 주민 재정착을 우선 고려하는 순환형 정비방식을 채택했다는 것입니다. 시행사는 기존 쪽방촌 주민들이 거주할 임대주택과 사회복지시설을 먼저 건설한 뒤 이를 서울시에 기부채납하게 됩니다. 이후 주민들이 새 주택으로 이전하면 본격적인 업무시설 공사가 진행됩니다. 총 182가구 규모의 임대주택이 조성될 예정으로 개발 과정에서 발생할 수 있는 이주 문제를 최소화하려는 시도가 담겨 있습니다. 도시환경 개선과 사회적 가치 실현을 동시에 추구하는 사례로 평가받고 있습니다.

서울역 개발축 연결하는 핵심 퍼즐

양동구역 개발이 주목받는 또 다른 이유는 주변 대형 프로젝트들과 연결된다는 점입니다. 인근에는 서울역 북부역세권 개발사업과 힐튼호텔 재개발, 서울로 및 메트로타워 개발 등이 추진되고 있습니다. 이번 사업에서는 힐튼호텔 부지와 서울로를 연결하는 24시간 개방형 보행로도 함께 조성됩니다. 녹지 공간과 휴게 공간까지 추가되면서 서울역 일대 보행환경이 크게 개선될 것으로 예상됩니다. 각각의 개발사업이 연결되면 서울역 주변은 새로운 업무·상업 중심지로 성장할 가능성이 높다는 전망이 나오고 있습니다.

서울 도심 가치 재평가의 시작일까

전문가들은 서울역 일대가 앞으로 더욱 주목받을 가능성이 높다고 보고 있습니다. 강남권 오피스 가격 상승과 공급 부족 현상이 지속되는 가운데 상대적으로 경쟁력 있는 도심권 업무시설에 대한 수요가 증가하고 있기 때문입니다. 특히 서울역은 KTX와 지하철, 공항철도 등이 집중된 교통 허브로 기업 입장에서도 선호도가 높은 지역입니다. 이번 양동구역 개발사업이 성공적으로 마무리된다면 서울역 일대의 가치 재평가가 본격적으로 시작될 수 있다는 분석도 나오고 있습니다. 과거의 낙후된 이미지를 벗고 새로운 비즈니스 중심지로 탈바꿈할 수 있을지 관심이 집중되고 있습니다.

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