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[선릉역 메이플타워 사무실] 임대 844㎡ / 화장품 업종 코스피상장사 임차사례
- 2018-10-12 13:26:30
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- 메이플타워,메이플타워임대
테헤란로, 선릉역 메이플타워 임차사례
컨설팅 기간 : 2018년 8월27일 ~ 10월 10일
계약면적 : 844㎡
기업이 사옥이전을 위해서 계약체결에 다다르기 까지는 의견수렴이 필요한 과정을 여러번 거치기 마련 입니다.
비용적인 부분과, 사업과 관련된 시너지효과를 기대할수 있어야 하며, 업무환경 개선을 통한 이용자들의 편의를 도모해야 합니다.
기업의 구성원이 100명이라고 가정 했을때 모든 구성원들의 의견이 100% 수렴 될 경우 최적의 이전후보지 선정에 다다를수 있으나,
이는 현실적으로 불가능 하므로 기업과,산업구조를 이해한후 가장 근접한 접점을 찾아내야 합니다.
컨설팅 하는 과정에서는 주로 기업을 대표하는 실무자 몇분과 소통하며 진행이 이루어 지므로 , 컨설턴트가 해야할 의무는 기업의 실무자들이
올바른 의사결정을 하실 수 있도록 간과할수 있는 것 들을 찾아내고 다양하고 구체적인 방법론을 제시하고 정직하고 정확한 정보를 전달해야 하는 의무를 갖고 있습니다.
1. 고객 니즈 파악
클라이언트는 코스닥에 상장된 기업으로, 최근 사업다각화 위해서 법인사업체를 인수하였으며
업무환경 개선과 분산되어 있는 법인들을 통합하여 업무효율성을 높이기 위해 사옥이전을 검토하고 있었습니다.
이미, 몇몇의 컨설팅 업체를 통하여 수회에 걸쳐서 강남권 지역내 20여개의 빌딩을 현장답사등의 검토를 거친 이후였으나
타당한 이전후보지 선정이 되지않은 상태라 피로함을 느끼고 있던 상황이었고 이로인해 빌딩로그인은 예산책정을 위한 시세 및 시장분석 과정은 패스하고
클라이언트 니즈 파악에 집중 하기위해 현재 임차중인 빌딩의 단점과 비용증감폭을 최소화 시킬수 있는 방법을 찾기 시작하였습니다.
2. 후보지 선정
클라이언트가 1순위로 검토를 진행했던 SITE는 논현동 지역이었습니다.
기존에 사무실이 위치한 지역으로서, 익숙한 곳이기도 했거니와 통합될 타 법인체들도 해당지역에 위치해 있었기 때문입니다.
물론 빌딩로그인에서도 해당권역 전수조사를 진행하고 조사를 선행 하였으나 비용적인 측면에서의 타당성은 입증이 되지만 임차인 니즈에 걸맞는
업무환경개선이 될수있는 컨디션을 갖춘 물량이 없는 상태 였습니다.
이에 포인트를 서울시 핵심업무지역이 밀집한 테헤란로일대로 포지셔닝하여 구체적으로 비용적인 부분의 타당성분석을 시작합니다.
여기서 가장 중요한건 예상협의가액을 실제 가능한 수준으로 산출하는 작업 이었습니다.
업무환경개선이 증가될수 있는 대부분의 오피스들이 임차인이 지정한 예산을 초과 하였고 빌딩로그인은 협상 가능한 수준의 비용을 산출하여
가장 타당성있는 빌딩을 발굴하여 가능성을 제시해야 하는 상황 이었습니다.
이러한 작업과 3회에 걸친 투어가 진행되었고, 최종적으로 선릉역세권에 위치한 메이플타워가 이전후보지로서 기능적인 역할을 하게되었습니다.
3. 후보지 선정이유
- 비용적인 타당성 -
클라이언트는 기존에 중소형빌딩에 임차중이 었고, 업무환경 개선을 위해서는 대형빌딩으로 빌딩규모 확장이 필요한 상황 이었음.
이에 따른 면적대비 비용증액이 수반될수 밖에 없는 환경이었고 이를 최소화 시킬수 있는 수준의 임대료 협상이 필요하였음
보통 중소형빌딩과 대형빌딩과의 동면적대비 평균적인 임대료 이격차이가 150%수준임을 감안한때, 메이플타워로의 이전은 125% 수준으로
진행되면서 비용증감폭을 최소화 시킴
- 업무환경 개선(클라이언트 세부 요구조건) -
1. 여러개 법인의 통합으로 인하여 공간배치 구획이 편리해야 되는 구조
-> 메이플타워 : 반듯한 직사각형 형태의 내부기둥없는 무주공간으로 구성
2. 자유로운 냉난방기 작동 유무와 탕비실 설치 가능 유무
-> 메이플타워 : 개별제어 가능한 시스템냉난방기가 설치되어 있고, ACCESS플로어 가 설치되어 탕비실 수도배관 설치를 하부를 통해서 가능
3. 잦은 내방객 방문과, 대형세단의 주차가능 유무
-> 메이플타워 : 방문주차의 경우 자주식으로 가능, 추가 주차수용은 불가능하여 인근빌딩내 자주식 유료주차 확보하여 제공
4. 전대 동의 및 계약기간 협의
-> 메이플타워 : 전대 수용 및 계약기간은 임차인이 원하는 기간으로 협의
4. 권리분석 등 채권의 안정성 확보 분석
이전후보지가 선정되면 구체적인 협상에 들어가기 앞서 권리분석이 먼져 시작됩니다.
메이플타워의 경우 펀드로 운용되고 있어 채권의 안정성 담보력이 우수하며, 빌딩 시가와 설정된 권리들을 분석하여
리포트를 제공합니다.
5. 협상
A4 3~50장 분량의 페이퍼 검토와, 수회에 걸친 10여개 빌딩의 현장실사후 이전후보지가 선정되면 유리한 임대조건을 확보하기 위한
세부적인 협상이 시작 됩니다.
임대인과 임차인 모두 WIN-WIN 할수 있는 조건으로 허용할수 있는 범위내에서 최적의 접점을 찾아내야 합니다.
이러한 과정에서 어느 한쪽의 감정이 상하는 경우가 발생하며, 컨설팅업체 입장에서는 난처한 상황이 종종 발생이 되는데요.
임차인과 임대인의 구조적인 부분과 현황을 객관적이고 정확하게 파악하지 못할 경우 접점을 찾아내기 어려운 상황이 많이 연출되곤 합니다.
세부적인 임대조건의 경우 공개할수는 없지만 메이플타워 의 경우 임대인과 임차인 모두 만족할만한 임대조건으로 계약체결이 진행 되었습니다.
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