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[잠실역 시그마타워 사무실] 임대 1,423㎡ / 고용노동부 산하기관 임차사례

  • 2018-10-18 11:58:21
  • 2168
  • 시그마타워,잠실시그마타워임대

잠실역, 시그마타워 임차사례

 

컨설팅 기간 : 2018년 3월14일 ~ 5월 3일

계약면적 : 1423㎡

 

 

기업이 사옥이전을 위해서 계약체결에 다다르기 까지는 의견수렴이 필요한 과정을 여러번 거치기 마련 입니다.

비용적인 부분과, 사업과 관련된 시너지효과를 기대할수 있어야 하며, 업무환경 개선을 통한 이용자들의 편의를 도모해야 합니다.

기업의 구성원이 100명이라고 가정 했을때 모든 구성원들의 의견이 100% 수렴 될 경우 최적의 이전후보지 선정에 다다를수 있으나,

이는 현실적으로 불가능 하므로 기업과,산업구조를 이해한후 가장 근접한 접점을 찾아내야 합니다.

컨설팅 하는 과정에서는 주로 기업을 대표하는 실무자 몇분과 소통하며 진행이 이루어 지므로 , 컨설턴트가 해야할 의무는 기업의 실무자들이

올바른 의사결정을 하실 수 있도록 간과할수 있는 것 들을 찾아내고 다양하고 구체적인 방법론을 제시하고 정직하고 정확한 정보를 전달해야 하는 의무를 갖고 있습니다.  

 

 

1. 고객 니즈 파악

 

클라이언트는 고용노동부 산하기관으로 준정부기관 입니다.

서울시내, 각구를 담당하여 시민의 편의 및 복지를 위해 기여하는 기관으로 당시 2개 지사로 운영되고 있던 상황 이었고,

부족한 서비스의 질 을 개선하고 시민들의 편의를 도모하기 위한 목적으로 강남3구,광진구,성동구,강동구 지역을 관할할 수 있는

새로운 지사설립을 목적으로 추진중인 사업으로 우리는 최적의 SITE 설정과 실제 이용자들의 시설 및 교통의 편의성을 고려하여 

방향성을 제시 해야 하는 상황 이었습니다.

 

 

2. 후보지 선정

 

클라이언트가 사전에 검토했던 지역으로는 아무래도 관할권역 중 가장 많은 인구가 밀집된 강남구 지역 이었습니다.

그러나 평균  임대료가 높은 지역으로서 재정적인 문제와 광진구,성동구,강동구 지역과 접근성 또한 무시할수 없는 상황 이었습니다.

 

워낙에 넓은 지역이기 때문에 검토가능한 빌딩은 100여개에 달했고, 이를 손가락 갯수 만큼 압축하는 작업이 필요했습니다.

결국  각구역을 대표해서 시설적인 부분 + 비용적인 부분 + 교통 및 접근성 부분 을 중점적으로 분석한 결과

각 권역별 최적의 후보지들을 압축하였고 이러한 작업을 통하여 후보지가 위치한 권역은 왕십리 와 잠실로 압축이 되었으며

 

해당지역내 최종후보지 빌딩선별을 위해 시설적인 부분을 면밀하게 파악하고 부족한 예산안에 들어올수 있도록

잠재적으로 조정가능한 금액을 협상하여 2건의 후보지 압축이 완료 되었고 최종적으로는 잠실역세권에 위치한 시그마타워로 

잠정적인 의사결정이 완료 되었습니다.

 

 

 

3. 후보지 선정이유

 

- 비용적인 타당성 -

 

최초에 검토가 수반되었던 강남지역내 오피스와 비교하여 기준가 자체는 약 17%  가량 낮았으며, 최종 협상된 임대조건을 반영할 경우

약 35% 가량의 차이가 발생되어 기회비용을 연간 1억원 가까이 확보할수 있게 되었습니다.  

 

 

- 교통 및 시설적인 부분(클라이언트 세부 요구조건) -

 

1. 초역세권

-> 시민들을 대상으로 서비스를 제공하며 이들의 내방을 위한 가시성과 접근성이 확보되어야만 하는 상황이며

잠실시그마타워는 2호선 과 8호선 더블역세권으로 출구기준 1분내 접근이 가능합니다.

 

2. 엘리베이터 시설, 방향 이정표 설치 및 장애인시설 및 편의시설

-> 내방객이 많기 때문에 장애인을 위한 시설과 간판 및 이정표등의 부착이 필요 하며 편리한 주차여건등 시설적인 부분에서

많은 협의가 필요 했습니다. 이러한 부분을 수용하려면 빌딩규모가 대형빌딩으로 한정될 수 밖에 없었으며 이중 업무용으로 구성된 대다수의

빌딩은 다양한 내방객들로 인하여 관리의 어려움과 예측할수 없는 사고를 방지하기 위한 관리에 대한 책임이 수반되므로 부담스러워 하는 입장 이었으며

이를 위한 문제해결 에대한 방지를 약속하고 신뢰를 줄수 있도록 협상하는 과정이 힘들었던 부분 이었습니다. 

 

 

 

 

4. 권리분석 등 채권의 안정성 확보 분석 

 

이전후보지가 선정되면 구체적인 협상에 들어가기 앞서 권리분석이 먼져 시작됩니다.

정부예산을 지원받아서 운영되는 기관으로 채권확보에 대한 안정성은 가장 중요한 부분둥 하나였으며

시그마타워의 경우 펀드로 운용되고 있어 채권의 안정성 담보력이 우수하며, 빌딩 시가와 설정된 권리들을 분석하여

리포트를 제공합니다.

 

 

 

5. 협상

 

A4 3~50장 분량의 페이퍼 검토와, 수회에 걸친 10여개 빌딩의 현장실사후 이전후보지가 선정되면 유리한 임대조건을 확보하기 위한

세부적인 협상이 시작 됩니다.

임대인과 임차인 모두 WIN-WIN 할수 있는 조건으로 허용할수 있는 범위내에서 최적의 접점을 찾아내야 합니다.

이러한 과정에서 어느 한쪽의 감정이 상하는 경우가 발생하며, 컨설팅업체 입장에서는 난처한 상황이 종종 발생이 되는데요.

임차인과 임대인의 구조적인 부분과 현황을 객관적이고 정확하게 파악하지 못할 경우 접점을 찾아내기 어려운 상황이 많이 연출되곤 합니다.

 

세부적인 임대조건의 경우 공개할수는 없지만 잠실시그마타워 의 경우 임대인과 임차인 모두 만족할만한 임대조건으로 계약체결이 진행 되었습니다.

 

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