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[학동역 건설회관 사무실] 임대 1,381.8㎡ / 코스닥 상장 제조업체 임차사례

  • 2018-10-18 13:21:56
  • 288
  • 건설회관,건설회관임대,강남사무실

학동역, 건설회관 임차사례

 

컨설팅 기간 : 2017년 12월 7일 ~ 12월 27일

계약면적 : 1,381.8

 

 

기업이 사옥이전을 위해서 계약체결에 다다르기 까지는 의견수렴이 필요한 과정을 여러번 거치기 마련 입니다.

비용적인 부분과, 사업과 관련된 시너지효과를 기대할수 있어야 하며, 업무환경 개선을 통한 이용자들의 편의를 도모해야 합니다.

기업의 구성원이 100명이라고 가정 했을때 모든 구성원들의 의견이 100% 수렴 될 경우 최적의 이전후보지 선정에 다다를수 있으나,

이는 현실적으로 불가능 하므로 기업과,산업구조를 이해한후 가장 근접한 접점을 찾아내야 합니다.

컨설팅 하는 과정에서는 주로 기업을 대표하는 실무자 몇분과 소통하며 진행이 이루어 지므로 , 컨설턴트가 해야할 의무는 기업의 실무자들이

올바른 의사결정을 하실 수 있도록 간과할수 있는 것 들을 찾아내고 다양하고 구체적인 방법론을 제시하고 정직하고 정확한 정보를 전달해야 하는 의무를 갖고 있습니다.  

 

 


1. 고객 니즈 파악

 

클라이언트는 컨설팅을 수행했던 해 코스닥에 상장된 중견제조기업 이었습니다.

이를통한 사세확장과 글로벌사업확장의 일환으로 서울사무소를 개설하는게 목적으로 검토대상지역으로 강남권역이 거론되고 있던

상황 이었습니다. 

해상 사무소가 개설되면 IR/공시 및 해외사업관련 주요 핵심인력들이 배치될 예정이었으며, 

이를 바탕으로 적합한 후보지를  선정하기 시작했습니다.

 

 


 

2. 후보지 선정

 

당시 클라이언트가 1순위로 검토를 요청했던 지역은 삼성역세권 이었는데, 아마도 해외사업관련 해외 출장이 잦아

도심공항터미널과의 연계성때문이 아닐까 판단되어 해당 권역 전수조사를 시작하였습니다.

 

그.런.데...

서울사무소 주요인력이 IR/공시 홍보와 같은 기업의 얼굴을 대변하고

해외사업관련 주요인력이 배치되고 바이어 및 거래처 주요관계자들의 내방이 잦을수 있는점을 최우선적으로 고려하여 후보지 발굴에

초점을 맞추다보니 삼성역권역 공실현황을 고려할때 입지조건을 제외하고는 크게 경쟁력있는 빌딩이 많지 않은 상황이었습니다.

물론 비용적인 부분에서 예산이 무한대라면 상관이 없으나 기업은 효율성이 없으면 의사결정을 할수 없기에 

강남이라는 큰 울타리 안에서  제한적인 요건에 맞춰서 가장 확실한 후보군을 발굴 하기시작하였고

 

이미 해당산업군에서 오래된 전통적인 경쟁력을 갖추고 있으나 해외시장 개척 과 확장에 집중하여 재도약하고자 하는

기업이미지를 부각시키면서 실용적인 측면을 고려한 후보지선정 작업을 완료 하였습니다. 

 

 


 

3. 후보지 선정이유

 

- 비용적인 타당성 -

 

클라이언트는 기존에 본사를 인천광역시에 두고 있었고 서울시내 강남권역내 오피스 평균임대료는 인천과 비교해서 평균적으로 150%~200% 이상

높은 상태였습니다. 이는 심리적으로도 재정적으로도 충분히 부담스러울수 있었으나 비용때문에 기업의 상징성에 흠이 갈만한 빌딩은 제외 되어야

하는 상황이었습니다.

건설회관은 강남권에서 가장큰 부지에 건축된 연면적이 15,000평급 초대형 오피스이며 빌딩 자체가 가지고 있는 인지도 를 감안해도

강남권 전체 평균 임대료 대비 저렴한 비용으로 책정되어 있었고 협상을 통해 우수한 조건으로 비용적인 타당성을 증명하였습니다.

 

 


 

4. 권리분석 등 채권의 안정성 확보 분석 

 

이전후보지가 선정되면 구체적인 협상에 들어가기 앞서 권리분석이 먼져 시작됩니다.

건설회관의 건설공제조합 소유로 채권의 안정성 과 담보력이 우수하며, 빌딩 시가와 설정된 권리들을 분석하여

리포트를 제공합니다.

 

 


 

5. 협상

 

평균적으로 A4 3~50장 분량의 페이퍼 검토와, 수회에 걸친 10여개 빌딩의 현장실사후 이전후보지가 선정되면 유리한 임대조건을 확보하기 위한

세부적인 협상이 시작 됩니다.

임대인과 임차인 모두 WIN-WIN 할수 있는 조건으로 허용할수 있는 범위내에서 최적의 접점을 찾아내야 합니다.

이러한 과정에서 어느 한쪽의 감정이 상하는 경우가 발생하며, 컨설팅업체 입장에서는 난처한 상황이 종종 발생이 되는데요.

임차인과 임대인의 구조적인 부분과 현황을 객관적이고 정확하게 파악하지 못할 경우 접점을 찾아내기 어려운 상황이 많이 연출되곤 합니다.

 

세부적인 임대조건의 경우 공개할수는 없지만 건설회관 의 경우 임대인과 임차인 모두 만족할만한 임대조건으로 계약체결이 진행 되었습니다.

 

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